2022 was een bijzonder jaar. We bereikten een nieuwe mijlpaal met acht miljard mensen op onze planeet. Gelukkig liep de corona-epidemie teneinde, maar dat was allerminst het einde van alle problemen. Rusland viel Oekraïne binnen met een wereldwijde energiecrisis als gevolg. Natuurlijk had dat ook gevolgen voor Nederland met stijgende rentes en dalende huizenprijzen, terwijl de meeste andere prijzen stegen. Ook in de sociale huur gebeurde er veel. De belangrijkste ontwikkelingen zetten we op een rij.

Wat betekent de torenhoge gasprijs voor de verhuurbaarheid van slecht geïsoleerde woningen? De vraag stellen, is hem beantwoorden, zou je denken. Toch is dat niet het geval. We zien namelijk geen duidelijke relatie tussen de verhuurbaarheid van woningen en het energielabel. Woningen met een slecht label worden niet vaker geweigerd dan label A woningen. Ook het aantal reacties is op label A woningen niet hoger. Wat de cijfers wel laten zien, is dat het aantal woningen met label F en G nog maar weinig worden aangeboden. Kijk bijvoorbeeld naar de Entreeregio (Arnhem/Nijmegen). Meer dan driekwart van de woningen die daar de laatste vijf jaar verhuurd werden, had minimaal label C. Lang voordat Poetin de gaskraan naar Europa dichtdraaide, zetten corporaties al fors in op het verduurzamen van hun woningbezit. Dat getuigt van visie.

Verhuringen Entreeregio 2018 tm 2022 naar energielabel

Verhuringen Entreeregio 2018 t/m 2022 naar energielabel

Met de terugkeer van een ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening maakte de regering stappen naar meer eenheid en urgentie in het woningbouwbeleid. De overheid stelde veel geld beschikbaar voor versnelling van de woningbouw, met de nadruk op betaalbare huizen. Begin 2022 schreven wij al over de belangrijkste beleidsvoornemens uit het regeerakkoord. Deze zijn nog altijd actueel: versnellen van de nieuwbouwproductie, afschaffing verhuurdersheffing in 2023 en speciale aandacht voor de bouw van woningen voor starters, senioren en middeninkomens. Door het afschaffen van de verhuurderheffing per 1 januari 2023 komt er bij corporaties jaarlijks circa € 1,7 miljard aan investeringsruimte vrij.

Daartegenover staan nu bindende Nationale Prestatieafspraken volkshuisvesting. Hierin liggen onder andere afspraken vast over verdubbeling woningbouw, versnelde verduurzaming, forse huurmatiging en meer inzet op leefbaarheid. Ministers, gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties committeerden zich deze zomer aan deze Nationale Prestatieafspraken. Daarnaast moet elke gemeente een woonzorgvisie opstellen en verordeningen waarmee zij met voorrang dak- en thuisloze mensen, mensen die uitstromen uit een intramurale (zorg)instelling of detentie en mensen met sociale of medische urgentie gaan huisvesten.

Wat voor al deze ontwikkelingen geldt, is dat zij in 2022 nog niet daadwerkelijk van betekenis waren. Het effect op de woningmarkt wordt niet eerder dan in 2023 zichtbaar. Wel blijkt uit de cijfers van de Aedes benchmark dat in 2022 sociale huurwoningen duurzamer werden.

Haalbaarheid bouwopgave

Afgelopen jaar kwamen er ruim 17.000 nieuwe sociale huurwoningen bij, bijna 2.000 meer dan in 2021. De vraag is of deze stijging zich in 2023 voortzet. Er zijn onvoldoende bouwlocaties, te weinig personeel en grondstoffen. En sinds de uitspraak van de Hoge Raad, moeten corporaties per project berekenen wat mogelijke gevolgen zijn voor de stikstofuitstoot. Dit zal tot meer vertraging leiden. Tegelijkertijd wachten veel woningzoekenden nog te lang op een betaalbare woning. Zij kunnen niet de stappen zetten die bij hun levensfase horen.

Enserve maakt al vele jaren rapportages over de woonruimteverdeling van de sociale huur. Keer op keer zien wij het aantal woningzoekenden stijgen en hun slaagkansen dalen. De laatste jaren zien we dat woningzoekenden met een middeninkomen het snelst toenemen. Koopwoningen en huurwoningen in de vrije sector zijn voor hen onbetaalbaar en zij wijken noodgedwongen uit naar de sociale huur. Ook het aantal woningzoekenden met een laag inkomen blijft groeien, terwijl het aanbod achterblijft met dalende slaagkansen tot gevolg.

Figuur 2: Slaagkansen

Een van de belangrijkste constateringen bij woonruimteverdeling is dat de schaarste voorlopig niet weggaat. De vraag hoe we de schaarse woningen zo goed mogelijk verdelen en benutten blijft dus centraal staan. Het plan van Hugo de Jonge om de huisvestingswet aan te passen: 50% van het aanbod in de sociale huur met voorrang aan eigen inwoners van een gemeente verhuren, verandert hier in onze optiek niks aan. We zien dit namelijk al gebeuren in de regio’s waar wij werkzaam zijn. En helaas wordt de grotere kans op een woning in de eigen gemeente tenietgedaan door een kleinere kans op een woning in een andere gemeente. Daarom blijft aandacht voor doorstroming essentieel. Het is belangrijk dat we regionaal samenwerken in de woonruimteverdeling.

Met de Nationale Prestatieafspraken is er genoeg werk aan de winkel. Corporaties moeten meer woningen bouwen en verduurzamen, zonder dat dit ten koste gaat van betaalbaarheid. Ga er maar aan staan. Die betaalbaarheid baart de overheid en corporaties zorgen. In 2023 wordt voor ruim een half miljoen huurders met een laag inkomen (tot 120% van het minimum) de huur verlaagd naar € 575. En daar blijft het niet bij. De overheid wil in 2024 de huurtoeslag hervormen. Inmiddels is de normhuur uitgesteld en misschien komt van uitstel afstel. De kans is echter groot dat de politiek opnieuw bij de corporaties aanklopt om de huren te verlagen voor huishoudens met lage inkomens. Kortom in 2023 is er genoeg stof om over na te denken!