Enserve ondersteunt in acht regio’s de woningcorporaties bij woonruimteverdeling. Belangrijk onderdeel van onze dienstverlening is het maken van rapportages over de woonruimteverdeling. Daarvoor maken we gebruik van Domis, een managementrapportagetool die we zelf ontwikkeld hebben. De meeste regio’s maken inmiddels gebruik van onze nieuwste versie, Domis 2.1. In Domis vind je een schat aan informatie op regioniveau. Je kunt eenvoudig inzoomen op een corporatie, gemeente, plaats of wijk. In dit artikel zoomen we niet in, maar uit. In zes grafieken zijn de belangrijkste cijfers over het afgelopen jaar naast elkaar gezet, zodat je de regio’s eenvoudig met elkaar kunt vergelijken. Er zijn kenmerkende verschillen. In één ding zijn alle regio’s gelijk: de vraag naar sociale huurwoningen blijft onverminderd groot.

Slaagkansen
De slaagkans is de verhouding tussen het aantal verhuringen en het aantal actief woningzoekenden. In Twente heeft 16,4% van de actief woningzoekenden in 2024 een woning gevonden. In de Entree regio Arnhem/Nijmegen ligt deze verhouding een stuk lager met 9%. De druk op de woningmarkt is daar dus hoger. Al vele jaren zien we in alle regio’s de slaagkansen afnemen. Soms zien we in een regio de slaagkans gelijk blijven of zelfs iets toenemen. In dat jaar is er dan extra nieuwbouw opgeleverd. Maar de trend is duidelijk negatief. Er komen steeds meer woningzoekenden bij, terwijl het aanbod van huurwoningen onvoldoende toeneemt.

Reacties
De druk op de woningmarkt zien we ook terug in het grote aantal reacties op woningadvertenties. De aantallen nemen elk jaar verder toe. In sommige regio’s kun je onbeperkt reageren op het aanbod, in andere regio’s is het aantal reacties voor de woningzoekende gelimiteerd. Op woningen die verloot worden, worden meestal veel meer reacties uitgebracht dan op woningen die op basis van inschrijftijd verhuurd worden. In deze tabel beperken we ons tot het model inschrijftijd.

Positie
Woningen worden lang niet altijd door de eerste kandidaat geaccepteerd. Bij Wooniezie, de regio Helmond/Eindhoven e.o., accepteert gemiddeld de kandidaat op de achtste plek op de lijst de woning. De zeven mensen daarvoor hebben de woning dus geweigerd, of niets van zich laten horen. Woningen die verloot worden, worden minder vaak geweigerd dan woningen die op basis van inschrijftijd verhuurd worden. Soms hanteren corporaties aanvullende voorwaarden bij een advertentie en wijken vervolgens af van de volgorde op de lijst. De gemiddelde positie valt dan hoger uit.

Inschrijftijd
Woningzoekenden hebben gemiddeld steeds meer inschrijftijd nodig om een woning te kunnen huren. De Entreeregio, Arnhem/Nijmegen, spant de kroon. In deze regio kijkt men naar de woonduur in plaats van inschrijfduur. Daarbij komt dat wie eenmaal een woning gevonden heeft, zijn inschrijfduur in deze regio behoudt. Dat krikt het gemiddelde flink omhoog. De Achterhoek heeft ook behoud inschrijftijd, maar nog niet zo lang. Woningzoekenden die een woning achterlaten hebben in dit systeem voordeel. Dit zorgt voor doorstroming, waarbij ook starters baat hebben. Inmiddels wordt in alle regio’s een gedeelte van de woningen verloot, zodat ook woningzoekenden met weinig inschrijftijd een kans hebben.

Huurprijs
Woningzoekenden met een laag inkomen kunnen alleen op woningen onder de eerste of tweede aftoppingsgrens reageren. De eerste aftoppingsgrens bedroeg in 2024 € 650. In alle regio’s ligt de nadruk op betaalbaarheid en deze ligt in de regio Drenthe het hoogst.

Bemiddelingen
In alle regio’s wordt met de meeste woningen geadverteerd. In de meeste regio’s kunnen woningzoekenden met een urgentieverklaring reageren op het aanbod en krijgen zo voorrang op reguliere woningzoekenden. Woningen die direct verhuurd worden zonder advertentie, noemen we bemiddelingen. We zien het aantal bemiddelingen de laatste vijf jaar toenemen van gemiddeld 20 naar 25%. De verschillen tussen de regio’s zijn soms aanzienlijk.

Zorgelijke trend
De grafieken tonen de verschillen tussen de regio’s in 2024. Voor de leesbaarheid heb ik de trend van de laatste vijf jaar niet in beeld gebracht. Die trend is zorgelijk en voor alle regio’s hetzelfde. Er komen steeds meer woningzoekenden, terwijl het aanbod achterblijft. Ook het gemiddeld aantal reacties op een advertentie neemt elk jaar verder toe. Ondanks de verschillen die er tussen de regio’s bestaan, staan alle regio’s voor dezelfde uitdaging: het toevoegen van sociale huurwoningen en de doorstroming op gang houden.

Auteur: Jan van der Meulen, senior adviseur woningmarkt