In de afgelopen periode publiceerden wij de serie ‘Enserve Antwoordt’: verschillende corporatiebestuurders vertelden over hun uitdagingen met passend toewijzen. Enserve reageerde hierop. In dit afsluitende artikel geven wij niet alleen advies, maar geven wij ook zelf antwoord op de vragen die eerder werden gesteld aan de directeur-bestuurders. Welk effect heeft passend toewijzen wat ons betreft op corporaties?

Merkt Enserve dat passend toewijzen heeft geleid tot aanpassing van het huurbeleid bij corporaties? 

“Vrijwel alle corporaties passen hun huurbeleid aan. Dat blijkt ook uit het onderzoek van Platform31 (onder 183 corporaties) bij hun evaluatie van passend toewijzen uit augustus 2017. In 2016 geeft 67% van de corporaties aan de streefhuur voor sommige woningen te hebben verlaagd. In 2017 is daar nog eens 21% van de corporaties bijgekomen. Ook zijn er veel corporaties die hun streefhuur minder verhogen zodat ze onder de aftoppingsgrens blijven (34% in 2016 + 13% in 2017 erbij). Slechts 5% van de corporaties geeft aan noch in 2016 noch in 2017 maatregelen te hebben getroffen in het huurbeleid.”

Is passend toewijzen volgens Enserve aanleiding om bouwprogramma’s of opgaven aan te passen of op te schorten? 

“Een meerderheid van de corporaties (± 60%) geeft aan nog voldoende zorg- en energiezuinige woningen onder de aftoppingsgrens te kunnen realiseren. Aan de andere kant zijn er corporaties die wellicht tijdelijk terughoudend zijn met de nieuwbouwopgave.”

Merkt Enserve dat passend toewijzen een effect heeft gehad op de cashflow van corporaties?

“Het logische gevolg van de wijziging van het huurbeleid is dat de huurinkomsten van de corporaties afnemen. Uit berekeningen van Enserve blijkt, dat alleen al voor de corporaties in de woningmarktregio Stedendriehoek dit geschat kan worden op ongeveer € 1.000.000,- per jaar. Voor sommige corporaties is dit mede aanleiding om nog scherper te gaan sturen op beperking van de bedrijfskosten.”

Wat vindt Enserve van de keuze van sommige corporaties om de definitieve huurprijs aan te passen aan de hoogte van het inkomen? 

“De beantwoording van deze vraag hangt sterk samen met de visie van een corporatie op zaken als:

• mag een corporatie (indirect) inkomenspolitiek bedrijven?
• hoeveel waarde hecht een corporatie aan financiële risicobeheersing?
• hoe sterk wordt vastgehouden aan een vaste prijs-kwaliteit verhouding?
• streeft de corporatie naar een gemengde buurt en wijkopbouw?

Het zogenaamde twee-hurenbeleid wordt door veel corporaties gezien als een vorm van inkomenspolitiek, met risico’s ten aanzien van de voorspelbare kasstroom die de relatie tussen prijs en kwaliteit verstoort en wellicht bijdraagt aan gemengde buurten en wijken. Mede daarom geeft slechts een kleine 10% van de door Platform31 ondervraagde corporaties aan deze keuze te maken.”

Corporaties moeten duurder zorgvastgoed kunnen verhuren aan ouderen met laag inkomen maar redelijk vermogen.

Welk instrument en/of beleidsregel moet er volgens Enserve toegevoegd worden aan passend toewijzen om de uitvoeringsproblemen die corporaties ervaren op te lossen? 

“Gelet op de reactie van corporaties op de vragen van CorporatieNL, lijkt het Enserve wenselijk om voor het wat duurdere zorgvastgoed te streven naar meer ruimte voor corporaties deze woningen te verhuren aan ouderen met een laag inkomen, maar met een redelijk vermogen.”

Kan jouw corporatie ook advies gebruiken? Stel je vraag via info@enserve.nl.

In deze serie kwamen de volgende directeur-bestuurders aan het woord over passend toewijzen:

• Monique Govers – Omnia Wonen
• Jan-Willem Allersma – Stichting Viverion
• Bert Moormann – Domesta
• Frank van Dooren – Zaandams Volkshuisvesting

Deze serie is ook te volgen op www.CorporatieNL.nl.

Deel dit artikel