Dé woningmarkt bestaat niet

8 juli 2019

De crisis ligt alweer een tijdje achter ons. Een moment om terug te kijken wat de effecten waren op de huur- en koopmarkt. Daarvoor worden de hoeveelheid verkochte woningen afgezet tegen de hoeveelheid (opnieuw) verhuurde huizen.

Cijfers van de huurmarkt gaan over de verhuringen van 20 corporaties in de woningmarktregio Arnhem Nijmegen. De cijfers van de koopsector hebben betrekking op de regio Oost Nederland (provincies Flevoland, Gelderland en Overijssel). De hoeveelheid verhuurde en verkochte woningen in 2002 wordt gesteld op 100%.

Figuur 1 Indexcijfers (2002=100%) aantal verkochte woningen Oost Nederland (Bron: CBS Statline) en aantal verhuurde woningen regio Arnhem Nijmegen (Bron: DOMIS Enserve)

Geen zichtbaar effect bij huurwoningen

De verschillen zijn opvallend. De hoeveelheid woningverkopen daalt vanaf 2008 (begin crisis) ten opzichte van 2002 tot 53% in 2013 en klimt weer op tot 125% in 2017. Bij de hoeveelheid verhuringen is er geen enkel effect van de crisis te zien. Logisch is dit natuurlijk wel. Bij kopen wordt geld ingezet om een woning te krijgen. Bij de (sociale) huurmarkt gaat het vaak om een vorm van tijd (inschrijftijd, woonduur). Die factor wordt niet beïnvloed door een economische crisis.

De hoeveelheid vrijkomende sociale huurwoningen wordt vooral bepaald door factoren waar de corporaties geen invloed op uit kunnen oefenen, zoals het verhuizen van huurders naar een andere regio, een scheiding of het overlijden van de huurder.

Nieuwbouw door corporaties

Een van de weinige factoren waar corporaties wel invloed op hebben is de hoeveelheid nieuwbouw (en sloop). Elke nieuw toegevoegde woning start een verhuisketen. Overigens zijn die ketens maar beperkt van omvang. Figuur 2 laat zien dat de crisis niet van invloed is geweest op de hoeveelheid nieuwe woningen die door de corporaties zijn gebouwd. Er is eerder sprake van een anticyclische investering. In het jaar waarop de minste woningen zijn verkocht (in 2013) leverden de corporaties juist de meeste nieuwe woningen op (in totaal 30.800). Voor de nieuwbouw door de corporaties lijken andere factoren veel meer een rol te spelen. Zo is het opvallend dat sinds de invoering van de verhuurdersheffing vanaf 2014 de nieuwbouwproductie sterk afneemt.

Figuur 2 Indexcijfers (2002=100%) van nieuwbouw door corporaties. (Bron: Aedes)

De figuren kunnen de vraag oproepen waarom de toegenomen bouwproductie niet leidt tot meer mutaties. De reden is eenvoudig. Op een totaal van ongeveer 2,3 miljoen corporatiewoningen in 2013, het topjaar wat nieuwbouw betreft, maken die 30.800 nieuwe woningen maar 1,3% uit.

Henk van Dijk
Senior consultant, Enserve

Deel dit artikel


Wilt u alles weten op het gebied van woonruimteverdeling?
Schrijft u zich dan hier in voor onze nieuwsbrief.


Alle Nieuws